서울시에서 지역주택조합 피해사례를 엮어서 <조합 가입 전 꼭 읽어봐야 할 지역 주택 피해 사례집>을 발간했습니다. 피해 사례집은 11월 1일부터 서울시와 자치구 주택 관련 부서에서 무료 배포하며, 전자책으로도 볼 수 있습니다.
‘지역주택조합 피해 사례집’ 서울시 전자책(E-B00K)을 발췌·정리해 보았습니다. 지역주택조합이 무엇이고, 조합원 자격요건 및 지역주택조합 사업에 대해 함께 살펴보겠습니다.
지역주택조합
지역주택조합이란?
일정 지역에 거주하는 다수의 구성원(조합원)이 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합을 말합니다.
무주택 또는 주거 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해서 일정한 자격 요건을 갖춘 조합원에게 청약 통장 가입 여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도입니다.
주택조합의 종류
- 지역주택조합 : 해당 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합.
- 직장주택조합 : 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합.
- 리모델링주택조합 : 공동 주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합.
조합원 자격요건
1️⃣ 조합설립인가 신청일부터 해당 조합 주택의 입주 가능일까지 무주택 세대의 세대주로서 다음 어느 하나에 해당하는 경우
① 세대주 포함한 세대원 전원이 무주택 세대
② 세대주 포함한 세대원 중 1명에 한정하여, 주거 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채 소유한 세대의 세대주. (서울시 소재 사업장에 한함)
2️⃣ 조합설립인가 신청일 기준 해당 지역(서울.인천.경기)에 6개월 이상 계속 거주해온 자.
3️⃣ 본인과 배우자가 같은 또는 다른 지역 주택조합의 조합원이 아닌 사람
지역주택조합은 무주택 세대주의 주택 마련을 위한 제도로서 청약통장 가입자들에게 공급하는 일반분양의 예외적인 제도이므로 조합원 자격 제한하고 있습니다.
지역주택조합 사업
지역주택조합 사업이란?
모집주체가 사업예정지의 소유권이 확보되지 않은 상태에서 사업을 계획하여 조합원 모집을 통해 조합을 결성하고, 조합원으로부터 조달된 자금을 바탕으로 대지의 소유권을 취득하고 사업계획 승인을 받아 주택을 건설 후 그 주택을 조합원에게 공급하는 사업입니다.
* 사업이 무산되거나 장기화될 경우 그 책임과 피해는 고스란히 조합원들의 몫입니다.
지역주택조합 사업 장단점
장점
- 주택청약통장이 필요없음
- 청약 경쟁 순위와 관계 없음
- 일반 분양보다 저렴한 분양가 (시행사 이익, 토지 금융비 등절감)
- 일반분양분 보다 양호한 동·호수 배정
- 전매제한 없음
- 재개발.재건축 사업보다 간소한 사업절차
단점
- 지역 및 거주 요건 등 자격 구비
- 사업지연시 추가 분담금 발생
- 조합, 조합원, 시공사 등의 갈등 상존
- 공급주택규모 제한 (전용면적 85㎡이하)
- 불확실한 입주시기
- 초기 계약금 비율 높음 (20%)
지역주택조합•재개발조합 비교
| 구분 | 재개발조합 | 지역주택조합 |
|---|---|---|
| 적용법규 | 도시 및 주거환경 정비법 | 주택법 |
| 사업목적 | 노후불량 건축물이 밀집한 지역에 거주하고 있는 주택 소유자들의 주건 환경 개선 | 무주택 서민들의 내 집 마련 |
| 사업주체 | 건설사, 부동산 개발업자 등 시행사 | 조합(원) **등록사업자와 공공 시행 |
| 사업방식 | 재개발구역 지정돤 곳에서 조합설립 조합원 소유 토지 제공 및 사업 진행 | 토지 선정 후 자금 제공할 조합원 모집 토지 매입해서 사업진 |
| 사업지역 | 단독주택, 기반시설 등 취약지역 | 단독주택 및 빌라, 연립, 나대지 등 |
| 사업부지 매입권한 | 수용권한 있음(공익사업법) | 매도 청구권 |
| 조합원 모집시기 | 사업계획승인 및 착공 후 | 조합 설립인가 전 |
| 조합원 자격 | 해당 주택건설대지의 토지 등 소유자 | 9개 광역생활권에 6개월 이상 거주하고 있는 무주택 또는 85㎡이하 주택 1채 소유한 세대주 |
| 조합 설립요건 | 토지 등 소유자 75% 이상 동의 토지 면적의 50% 이상 동의 | 80% 이상 토지사용권원 확보 15% 이상 토지소유권 확보 |
| 청약통장 | 有 청약통장 가입여부 등에 따라 입주자 선정 우선 순위 부여 가능 | 無 |
| 임대주택 | 의무사항 17% (조례에 따라 차이) | 의무 없음 |
| 입주시기 | 입주자 모집시 확정 ( 2년 6개월 ~ 3년 정도 소요) | 불확정 |
지역주택조합 사업 시행절차
*토지 사용권원 : 토지를 점유 또는 사용, 수익을 허락하는 행위. 소유권, 지상권, 전세권, 임차권, 사용대차 등.
**등록사업자 : 국가.지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제11조에 따라 설립된 주택조합 등
지역주택조합 사업 시행절차
1. 토지 물색 및 선정
2. 주택조합추진위원회 (가칭) 구성
• 최소 20명 이상
• 부동산 등기용 등록번호 등록
3. 주택조합 규약 작성
• 표준규약 활용 (조합 명칭, 소재지, 조합원 자격, 주택건설대지 위치 및 면적, 조합원, 조합임원 등에 관한 사항, 사업 시행시기 및 시행방법, 총회 등 등)
4. 토지 사용권원* 확보
• 주택건설대지의 50% 이상 토지사용권원 확보
• 토지사용승낙서
5. 조합원 모집신고 및 공고
6. (1차) 조합원 모집
7. 조합창립총회
9. 사업계획승인
• 주택건설대지의 95%이상 토지소유권 확보(5% 매도청구 가능)
• 신청서, 사업계획서, 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등의 서류를 사업계획승인권자에게 제출.
• 지구단위계획 등 행정절차 이행
10. 등록사업자와협약체결
• 협약내용 : 대지와 주택의 사용·처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등
11. (2차) 조합원 모집
• 결원 발생시 충원
• 조합원수가 예정 세대수를 초과하지 않는 범위에서 추가모집안 제출·승인 후 모집(사업계획승인 신청 전까지)
12. 조합설립인가
• 주택건설대지의 80% 이상 토지사용권원 확보
• 주택건설대지의 15% 이상 토지소유권 확보
• 20이상의 조합원으로 구성 (예정 세대수의 50% 이상을 조합원으로 구성)
13. 조합원 동·호 배정
14. 등록사업자**(시공자)와 공사계약
15. 착공신고
16. 일반분양
17. 사용(준공)검사 및 입주
18. 청산 및 조합 해산
지역주택조합 사업 절차 단계별로 유의사항과 가입시 확인사항을 정리하였습니다. 지역주택조합 사업으로 내 집 마련 계획하시는 분들은 필히 확인하시길 바랍니다.
지역주택조합 가입시 유의사항
조합 가입 계약
지역주택조합사업의 모집주체가 조합원을 모집하기 위하여 사업계획, 토지확보율 등을 과장하거나, 유명 건설사가 시공 예정 등 허위 사실로 가입을 유도하는 사례가 있으니 유의해야 합니다.
확인사항
✅ 현재의 토지이용계획 및 진행사항을 자치구에서 확인합니다.
✅ 세대수, 동수, 층 등 건축계획은 사업계획 승인 후에 확정되므로, 사업추진 과정에서 변경될 수 있습니다.
✅ 가입 전 토지사용권원가 토지소유권을 반드시 확인합니다.
✅ 조합 가입시 조합원 자격기준, 토지확보현황, 등에 대한 상세 설명을 꼭 확인합니다.
✅ 시공사는 일반적으로 ‘사업계획승인 신청 전’에 조합과 공동사업주체로 참여합니다. 시업 초기에 참여하지 않으니 계약체결 여부를 반드시 확인합니다.
✅ 모집주체가 조합원 가입을 권유할 때 시공자가 선정된 것으로 오해하게 하는 언행은 불법입니다.
조합•업무대행사 비리
조합에서 사업비를 개인적으로 사용, 용역사와 용역비를 부풀려 계약, 조합에 부담을 주는 계약을 체결하는 등의 사례가 많의으니 정보공개 요청 등 조합원의 권리를 적극 행사하여 조합원 스스로가 조합을 투명하게 운영할 수 있도록 감독해야 합니다.
확인사항
✅ 조합의 업무대행사의 임직원은 조합 임원이 될 수 없으며, 다른 조합의 임원, 직원 또는 발기인을 겸할 수 없습니다.
✅ 자금 차입 등 주택조합의 실적 보고서는 사업 연도별로 분기마다 작성하여야 하며, 작성되거나 변경된 경우 15일 이내 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개해야 합니다.
✅ 자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환 방법 등은 반드시 조합 총회에서 의결을 거쳐 실행하여야 합니다.
✅ 주택법에 의하여 명시적으로 조합원에게 정보공개 청구에 관한 권리가 인정되는 만큼 조합에 정보 공개를 적극적으로 요구해야 합니다.
✅ 조합은 주택조합사업의 시행에 관한 조합규약, 용업업체 선정 계약서, 분기별 실적 보고서 등의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개해야 합니다.
사업 추진 기간 불확실
지역주택조합은 주택건설대지면적의 95% 이상의 토지 소유권을 확보하여야 승인을 받을 수 있습니다. 토지를 매입하지 못할 경우 사업이 장기화되거나 무산될 수 있습니다.
확인사항
✅ 사업계획승인 신청을 위해서는 주택건설대지의 95% 이상 토지소유권을 확보하여야 하는데, 확보하지 못하면 사업이 지연 및 무산될 수 있습니다.
✅ 조합원이 사업진행 전반에 관한 책임을 지는 사업입니다.
✅ 토지매입 및 사업계획승인 등 절차 등이 이루어지지 않는 상태에서 조합원이 모집되므로 분양가격이 불투명하고 사업과정에서 분담금이 추가될 수 있습니다.
✅ 조합원 모집 후 토지소유권 확보의 어려움, 각종 분쟁 등으로 사업이 지연 또는 장기화될 경우, 금융비융, 물가상승에 따른 공사비 증가 등은 조합원이 부담해야합니다.
✅ 조합 가입계약서에 분담금 외에도 공사비 증액, 설계 변경 등 추가로 발생되는 경우 추가 분담금을 납부하도록 되어있으니 꼼꼼히 확인합니다.
조합 탈퇴•분담금 환불
일반적으로 조합규약, 조합원 가입 계약서에는 조합원의 임의 탈퇴를 허용하고 있지 않습니다. 절차에 따라 탈퇴를 하더라도 납부한 분담금을 환불받지 못하는 사례가 많으니 가입 시 유의해야 합니다.
확인사항
✅ 표준조합규약서에는 원칙적으로 임의탈퇴를 허용하지 않도록 되어있으니 가입시 필히 확인합니다.
✅ 조합원 탈퇴 및 환불방법, 시기 및 절차 등은 조합원 가입계약서에 포함되어 있는 사항으로, 조합별 가입계약 내용이 다르니 가입 시 반드시 확인합니다.
✅ 가입계약서 및 조합규약에 따라 탈퇴가 결정되어도 분담금 환불을 받지 못할 수 있으니 가입 여부를 신중하게 결정합니다.
지역주택조합 사업 자치구별 연락처
서울시 자치구별 담당부서와 연락처
지역주택조합 사업은 ‘원수에게 권한다’는 말도 있을 정도로 피해를 입는 사례가 많습니다. 서울시에서 발간한 <조합 가입 전 꼭 읽어봐야 할 지역 주택 피해 사례집>을 살펴보았는데, 지역주택조합 개념부터 피해 사례와 사례별 유의사항과 확인사항까지 이해하기 쉽게 자세히 잘 나와있습니다. 좀 더 상세한 내용은 첨부한 E-B00k을 참고하시길 바랍니다.
감사합니다.
✔️ 참고 & 출처
- 지역주택조합 피해 사례집 E-B00k :https://ebook.seoul.go.kr/Viewer/RB2MA0A0WMZB
- 지역·직장 주택조합제도 해설 – 국토교통부 (202.05월 기준)
삼삼 + ɑ
보기 좋게! 읽기 쉽게!
삼삼하게 기록합니다
